Kiraya Veren Tarafından Geçmişe Dönük Kira Artış Farkları Talep Edilebilir Mi?

Bilindiği üzere; konut kiralarında kira artış oranının üst sınırı kanunda son 12 aylık TÜFE oranı olarak belirlenmiştir. Ancak yapılan yeni düzenleme ile, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konut kiralarında artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır. Bu kapsamda, 5 yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde artış yapamayacaktır. 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde ise, kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir sözleşme bulunmuyorsa, kanuna gereği kira ücreti TÜFE oranında artırılacaktır.

Özellikle son iki yılda arz ve talep arasındaki dengesizlik ve reel enflasyonun açıklanan enflasyondan fazla olması gibi gerekçelerle, kiraya verenler genel olarak, Tüfe oranında veya daha üzerinde kira artışı yapma yoluna başvurmaktadır. Bunun yanında uygulamada son zamanlarda, çeşitli sebeplerle, eski kiracıların tahliye edilerek yeni kiracılara daha yüksek bedellerle yeniden kiralama yapıldığına da şahit olmaktayız.

Her ne kadar yakın zamanlarda TÜFE oranının altında bir artırımla karşılaşmasak da; özellikle 2 yıl öncesine kadar yapılan kira artışlarında Tüfe oranının altında zam yapılmış olması, uyuşmazlıklarda fazlaca önümüze çıkmaktadır. Zira, kanunen düzenlenen kira artış oranı, sadece bir üst sınırdır. Elbette bu oranın altında bir artış oranı tayin edilmesi mümkündür. Yazımızda, kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişken kira artış döneminde bu kurala uyulmayarak daha düşük bir artış yapılması halinde, aradaki farkın yıllar sonra kiraya veren tarafından talep edilip edilmeyeceği hususu ele alınmaktadır.

Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/4257 K. 2014/5925 T. 8.5.2014 sayılı kararı aynen şu şekildedir;

“Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Sözleşmede TEFE oranındaki artış şartı ve TEFE ekonomi terminolojisinden kaldırılmakla artış oranı TÜİK’in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğinden, takibe konu alacağın belirlenmesi açısından, bu açıklamalar nazara alınarak takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için dosya üzerinde uzman bilirkişi aracılığı ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda alınacak rapor içeriğine göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarının tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay özetle, sözleşmede belirlenen kira artış oranı ile fiilen yapılan kira artış oranı arasındaki farkın, kiraya verene ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı, Belirli ve Muayyen Olmalıdır.

Kira farkının talep edilebilir olması için kira sözleşmesinde kanuna uygun, açık ve anlaşılır şekilde bir kira artış oranın belirlenmiş olması gerekmektedir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu; 2014/10692 K. 2014/12773 T. 20.11.2014 sayılı kararda, artış oranın belirli ve muayyen olması gerektiği hususu şu şekilde vurgulanmıştır:

“Hükme esas alınan 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar beşinci maddesinde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez. Kira bedelinin tespitine ilişkin kesinleşmiş bir mahkeme kararı da bulunmadığına göre, davacı kiraya veren tek yanlı olarak kira oranı ve kira artış bedeli belirleyerek davalıdan kira alacağı talep edemez. Bu durumda Mahkemece temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir."

Zamanaşımı 5 Yıldır.

Yukarıda kısaca ifade ettiğimiz üzere, kiraya veren kiracıdan geçmişse dönük kira farklarını ancak belirli şartlar altında talep edebilecektir. Burada önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu talep 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımının niteliği gereği bu husus borçlu tarafından öne sürülmelidir. Aksi halde mahkemece re’sen dikkate alınmayacaktır.

Daha fazla bilgi için:

Kurucu Ortak, Av. Tuba KÖSE Kurucu Ortak, Av. Muhammet Bâkır KÖSE